​中美作为世界上最大的两个经济体,各方面的表现,都会引起外界的关注和重视。特别是与经济发展、居民生活密切相关的领域,更会成为关注的焦点。譬如楼市,就都被外界所关注,也为外界所重视,很多人都在对中美两国的楼市进行比较与分析。


(资料图)

呈现“冰火两重天”格局

先看中国楼市,虽然政策频出,按照中原地产研究院发布的数据,仅9月一个月时间,各地就累计发布了房地产调控政策超175次。其中,核心政策是8月底9月初各地开始井喷的“认房不认贷”。特别是一线城市纷纷出台“认房不认贷”政策,被认为楼市调控政策已经放宽到顶峰。但是,从实际效果来看,似乎并没有想象的那么好,政策的威力并没有预想的那么强。中指研究院发布的最新数据显示,2023年1-9月,top100房企销售总额为48501.0亿元,同比下降10.3%,降幅相比上月扩大1.7个百分点。其中top100房企9月单月销售额同比下降24.1%,环比增长24.8%。与此同时,9月百城新建住宅环比上涨0.05%,同比下跌0.10%;二手住宅环比下跌0.44%,同比下跌2.59%。也就是说,房价整体仍呈下跌趋势,从交易量看,9月份有所反弹,但与政策的力度相比,明显不成正比,市场仍呈现整体低迷状态,“金九”的特征没有显现。

反观美国楼市,却出现了购房成本大幅上升与房价持续上涨的“怪现象”。一方面,美国30年期房贷利率水平飙升,已逼近8%,对于一直奉行低利率的美国来说,可不算低了。以300万元人民币、30年期等额本息的贷款额测算,在现行房贷利率下,购房者每月需要还款约2.1万元,而此前美国购房者按揭贷款利率不到3%,每月仅需还款1.2万元左右,每月相差9000元,一年就是10.8万元,30年就达到了32.4万元,是一笔很大的开支;另一方面,按照美国近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示,2023年7月,美国全国房价综合指数创下历史新高,当月该指数环比涨0.6%,同比涨1%。也就是说,要想购房,不仅需要支付很高的房贷成本,还要承受创新高的房价成本,购房的负担之重,可能会令美国购房者不堪重负。

不难看出,中美两国的楼市,正呈现“冰火两重天”格局,美国楼市“火”得不可思议,中国楼市“冷”得难以理解。这两种现象,是中美两国都不希望看到,却又难以避免的。只是,可能出现的结局会有比较大的不同。如何分析两国楼市的走向,如何看待两国楼市出现的现象,对解决楼市问题非常重要。

未来结局存在较大差异

应当说,中美两国楼市出现的现象,都是不正常的,甚至可以说很不正常。导致美国楼市贷款利率大涨、房价攀升的原因,是存量贷款利率很低,居民不愿售房,导致市场出现严重供不应求现象,房价上涨。中国则刚好相反,房贷利率降低、房价下跌,居民不愿存房,抛售住房者增多,带来市场出现比较严重的供过于求现象,从而给购房者带来“降价”的更多期待,等待观望情绪加重,从而使房价进一步下跌。

就美国楼市而言,可能是繁荣的结束。至于是不是危机的到来,则要看美国政府会如何采取防范措施了。我们并不想去分析美国楼市有怎样的变化规律,10年一变也好,20年一乱也行,单就目前出现的贷款利率大涨和房价攀升现象来看,肯定是不正常的。一旦通货膨胀得到有效控制,美联储进入降息通道,美国楼市的繁荣就有可能戛然而止,存量房拥有者不会再“惜售”,购房者则用等待观望的方式处理购房问题。中国今天的格局,会在美国楼市出现。美国楼市极有可能进入到严重的低迷状态。只是,习惯于负债购房的美国,面临的楼市压力会比中国更大,会不会再度爆发次贷危机,实在难以预料。也就是说,未来美国楼市的前景是比较悲观的,风险也是会比较大的。

对中国楼市来说,眼下可能是楼市的至暗时刻,随着房价的下跌,开发企业促销手段的增多,楼市会逐步走出低迷,步入正常轨道。但是,指望出现过去那样的量价齐升现象,不要抱太大希望。很有可能的是,量升价降,对开发企业越来越不利,对居民越来越有利,并最终形成一个比较好的平衡点,实现楼市的“软着落”。只是,这个时间可能需要3-5年。那些指望楼市现在就实现平稳运行者,可能会失望。中国楼市的未来,应当比美国楼市乐观,不会出现美国楼市今天这样的格局,实现稳定健康是大有希望的。需要做好的,就是要确保开发商不要发生严重的资金链风险,能够让开发商在艰难中安全渡过。

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